问起他的成功秘诀，金伟成概括成“把产品‘做小’”。

“小”从杭州的第一个单身公寓开始

　　说起杭州的第一个单身公寓，大家可能会想起双牛大厦（查看地图），其实并非如此。

　　金伟成：双牛大厦是1998年的时候出来的，而我们做的单身公寓项目是在1996年初，叫阳光花园。之所以做这个项目，是因为当初我们考虑到城西，在当时来说这个相对比较远的区域，更适合做一些有一定居住功能带有一定度假方式的产品类型。所以就规划了小面积30平方米左右的单身公寓。

　　当时城西的销售比现在杭州所有区域都难，但我们推出这个单身公寓，上市大概一个月，300套房子全部卖光。当时也属于城西销售的一个奇迹，全国很多焦点装修家居网的媒体都进行了报道。当初的出发点很简单：做大家买得起的房子。

　　用“小”拯救了一个烂尾楼

　　德雅公寓本来是香港的一个开发商在开发，后来烂尾了。

　　金伟成：我们开始接手这个项目的时候，已经是一个地下做了两层的项目。当时规划是个两梯四户的房子，两套朝南、两套朝北，房子面积在120-160方之间。那时候开发商规划户型都喜欢做大。我们的项目总共有3栋楼，一栋已经造好了，另外一个房产公司在卖，销售情况很差。

　　当时我们考虑到随着城市的发展，居住的成本越来越高，我们应该把房子面积做小，让更多的人买得起住得起。重新规划了面积是37-99方，在做的时候也遇到了一定的阻力，大家普遍都还经验不足，我当时坚持把户型做小。最后的销售情况是整个项目正南向的房子只有2套——99方，最难卖的也是这个房子。37方的最早卖掉，而且这些房子的朝向并不好。

　　通过我们居住功能的改变，让很多老百姓住在里面，很轻松自由地，和符合楼盘的名字：21世纪。这个楼盘也是现在二手房上镜率最低的。当初卖的时候的价格是3700左右，现在二手房的价格翻了几番。

　　“小”商铺，大回报

　　除了住宅之外，还坚持把很多东西都“做小”，包括把商铺做小。

　　金伟成：位于武林路上的鸿鼎商务楼，最初的规划我并没参与，后来看到图纸下面200多方上面200多方，500方左右goodfeel的建筑面积。当时我们研究了武林路的商业情况，这个地方还是以小店铺的方式来经营比较好。于是把一套商铺分成了6套。上面分成了2套，下面分成了4套，建筑面积只有50方，总价在70万左右。这样的价格对投资者来说还是能够接受的，租金对商业经营者也能接受。现在每年的租金8-9万超过10%的收益，现在任何一个商铺能达到这样的收益已经难了。

　　就是要让购买你的产品的人轻松。

　　“做小”并不是说越小越好，要恰当地小。这样经营的成本低。

　　华门——致力于“易居”房产的开发

　　华门房地产集团有限公司（以下简称公司或“华门集团”）成立于一九九六年四月，是浙江省知名的大型民营房地产开发企业。公司遵循“以人为本、诚信经营”的原则，取得快速发展：资产规模达到二十亿元，净资产超过十亿元，业务区域扩展及浙江、南京、合肥、北京、内蒙、天津和云南等地，并形成以房地产为核心产业，文化出版、能源投资、证券保险、教育体育等领域全面发展的业务体系。

　　金伟成：华门的起步是一些住宅项目，中间穿插做了一些写字楼项目。这几年我们一直在思考将来的发展方向，作为一个房地产企业来说，很大一块就是住宅的开发，我们在近几年当中不断地在住宅当中有一些发展。比如我们今年准备开发的新西湖小镇，在杭州有37万方，也是属于我们近期储备搜狗的项目。与此同时，华门坚持两条腿走路的方针，把重点重新放回杭州来。对一些高端的物业进行自己的追求。以前我们有嘉华国际商业中心，现在有一个40多万平方米的写字楼，在新浙大边上。

　　我们今后的发展将把重点重新放回杭州来，我们现在的开发量加起来有近100万平方米。通过这样的集约化优势，来体现开发的实力。

　　我们这次选择在余杭是因为，大家都知道市中心、次市中心、近郊区域，现在的房地产，特别是近几年的地价房价上涨非常厉害。

　　现在杭州的很多房子已经不是房子了，动辄三四百万乃至上千万，普通消费者不会拿这样的房子来实现基本的居住功能。因此我们要做普通消费者能消费得起房子。这样房子的总价就必须让真正老百姓买得起住得起的房子。从这个方面说，近远郊结合部的房子地价比较便宜，再加上我们进行合理地控制——总价、单价，让我们开发的房子让老百姓住得起。像我们之前操作过的项目——华门世家（查看地图）、自由21公寓，我们都考虑到当时主流消费群体能够买得起的房子。我们不会去做一些特别豪华的豪宅。我们的着力点就是做一些“易居”房产。

　　在目前的地价趋势下，我们可能不会在市中心拿地了。我们基本上会考虑一些品质比较高，但价格不是很高搜狐网的项目。

　　华门还是有合作的传统。最早的就是跟绿城合作建设九溪玫瑰园（查看地图）。还跟绿城在北京的一个项目中合作。包括翡翠城华门也有一定的股份。跟钱塘房产在合肥、宁波都有合作的先例。

　　我们在南京、徐州都有项目跟开发商在合作。我们有合作的优良传统，如果有合适的机会我们不排除跟其他开发商合作。作为一个趋势，华门也希望通过上市获得更多的机会。现在是逆流而上的时候，所谓的洗牌正在进行当中。很多小企业已经基本被淘汰。

　　新西湖小镇——华门的新起点

　　华门•新西湖小镇是华门集团在成功实现长三角和环渤海湾的战略布局后，重新启动回归杭州楼市的最新代表作品。该项目处于新西湖第一排，位于余杭中泰乡，东至中泰中心小学，南至杭昱公路，北临02省道，占地面积12.6万平方米，总建筑面积37万平方米，由12幢小高层、15幢高层、17幢排屋，共44幢建筑组成。整个小区由南向北，天际线逐级抬高，形成层次丰富的天际线。

　　金伟成：新西湖小镇已经通过方案评审，在施工图阶段，会在年底年初进行第一阶段的开发，我们开发1/3左右，不到10万方，真正预售要到明年4、5月份左右。

　　项目处在新西湖17173的边上，这个地块西面有山，总体的自然环境比较好。我们内部考虑做景观设计阶段也在考虑更加优美一些。与此配套的是我们做一些新古典建筑立面风格，相对比较柔和，颜色比较柔和。这样跟新西湖的景观相适应、协调。

　　户型方面，最近政策有所变化，一些大的阳台、空中花园等算入面积。我们比较早考虑到了这个问题。我们建筑设计的户型当中以90方以下为主，注重的是居住的实用性，我们考虑在这一块上面不要做太多的空中花园等，因为对“小房子”来说这些牺牲了面积而且不实用。花一分钱就能得到一分钱的面积。从户型设计上，我们做得非常地紧凑。我们的90方以下的三房两厅，还有70方的两房两厅，都非常舒服。我们把房子做得实在一点，把总价降下来一点。

　　90方以下在我们楼盘占到了80%。当时内部有人提出来可不可以两户并一户等户型，我们考虑到这样面积大了，总价高了，可能还是承受不了。我们关注到城西80多方的房子相对还是比较受欢迎。毕竟现在年轻人或者老年人不希望有太多的压力。我们在做的时候原则上把两房、三房都做得比较到位。

　　我记得98年99年的时候，也有人说杭州的房价要跌了。我们分析，涨上去以后，房价会下来的，不会以同一个地方的房价下跌的方式。而是以房子的区域逐步扩大，往外去，外面的区域地价相对便宜，以这样的方式拉动均价下来。我们分析，余杭是包围着杭州的，余杭的地比较多，相对地价会比较便宜，特别像闲林区域，基本在2000年以后有很多有实力校友录的开发商进去，带动了这里的房产开发。如果中远郊的楼盘，只有一个楼盘，那以后的配套、人气、教育、商业等会变成孤军奋战，造成老百姓买了房子以后因为配套等问题没法住，那余杭这个板块会五常、闲林、老余杭几个板块，尽管现在还不是很方便，随着公交一体化，等诸多配套设施起来以后，这个地方的成熟度会越来越高，再加上之前的蒋村板块的模范作用，再加上有西溪湿地、新西湖的建设。在这样的情况下，店多隆市的效应，在这里的居住环境会比其他类似的区域会好一些。其他像闻堰、乔司等，成熟度上，包括居住的优势上面，我觉得可能还是老余杭闲林更有利一些。

　　买房子要趁早

　　金伟成：我们公司是杭州本地企业中的代表，有一定的实力，但不是实力最强的那些上市公司。大鳄的进入对我们的影响并不是很大，尽管有一些大鳄也是奔着主流市场来的。

　　总体来说，我觉得是个好事情。杭州是个特殊的城市。有钱人越来越多，需要投资、置业、保值，最佳的城市我认为杭州是其中之一。杭州很适合居住，为什么不让全中国甚至让中国以外的人来杭州居住。

　　现在是大鳄抢滩杭城，很大一部分是针对这部分客户来。从杭州来说，温州、台州等地有一定的资产积累的人，希望到杭州来进行投资。我觉得这是外地大鳄进军杭州的很大一部分原因。包括现在的天价地块，我相信大量的房子需要外地的客户来解决。不用太多地去担心这些大鳄会对杭州的本土市场有影响。

　　中国已经进入了全世界搜狗的循环当中。中国房地产的发展最多也就20年，跟国外的100年相比并不算长。总体来说房价肯定是往上走的。像今年情况比较特殊：1外地大鳄入杭2股市火爆3人民币升值的预期4前两年房价停滞不前的补涨。现在大家知道股市进入了调整，房产可能不能再像10月份那样上涨了。我觉得像今年上半年这样的涨幅基本不会存在了。像12.2万的房子是没有可比性的。

　　中国的大城市会像美国的大城市有异曲同工之处，随着汽车业的发展，像中产阶级都会大部分住在城郊结合部。随着时间的变化办公也会向外扩展。如果大家觉得这个区域自己合适，那还是自己动手早好一些。我原来在学校里，一些老师过于理性，在房子问题上吃了不少亏。

　　这也是我们在新浙大造办公楼的初衷。

　　板块轮动。板块带动板块，楼盘带动楼盘。地段的稀缺性，不能按照常规的标准。

　　我们明年准备开就达到了8-10万方，5月份到年底的话，我们分2、3期推出，3万方不是问题。我们的销售量也不是太过多地忧虑。这些50、60万的房子目前来说还是杭州本地市场的主流消费。为什么今年二手房这么火爆，是因为一手房已经没有了50-70万的房子，我觉得造一些50万左右的房子销售量并不是太差。我们相信能做一些让老百姓欢迎的东西。